環境への取組み 気候変動への対応

戦略

本資産運用会社は、気候変動が事業活動に大きな影響を与える重要な環境課題であるとの認識のもと、本投資法人のマテリアリティに「気候変動への対応推進」を掲げ、気候変動に伴う様々なリスク及び機会を、事業戦略上の重要なポイントの一つとして捉えています。

シナリオ分析

本資産運用会社は、気候変動により今後起こり得る様々な事態を想定し、本投資法人の事業活動に与えるリスクと機会を把握してその財務的影響を評価するためにIPCC（気候変動に関する政府間パネル）やIEA（国際エネルギー機関）といった国際機関・業界団体のシナリオを用い、気温が4℃、1.5℃それぞれ上昇した世界における分析を行いました。シナリオ分析の実施プロセスは以下のとおりです。

シナリオ分析の実施プロセス

気候変動によるリスクと機会　

気候変動によるリスクには、炭素税等の規制強化や脱炭素社会に対応できない企業等への需要低下、レピュテーション悪化といった脱炭素社会への移行に伴うリスク（移行リスク）と、気候変動に伴う自然災害や異常気象の増加等によってもたらされる物理的な被害に伴うリスク（物理的リスク）があります。同時に、気候変動によって創出される機会についても想定することができます。

ステークホルダーを意識したシナリオ毎の世界観

財務的影響の評価

以下の前提のもと、本投資法人が直面すると想定されるリスクと機会の財務的影響を評価するためのパラメータを設定し、シナリオ下におけるパラメータの差異を考慮し算定しました。なお、気候変動リスクは、リスクが顕在化する時期や規模についての不確実性が高く、その財務的影響を予測することは極めて困難です。本分析においては、分析対象や社会経済の変化、想定する自然災害に一定の前提を置いており、特定したリスク・機会が顕在化する確率については考慮していません。そのため、分析手法については外部環境の変化も踏まえ今後も継続して見直しを行う考えです。

4℃シナリオ

1.5℃シナリオ

分析結果

4℃シナリオにおいては、脱炭素社会を実現するための厳しい規制及び税制の改正等が実施されず、GHGの排出が増加し続けることで、気象災害の激甚化や慢性的な気温上昇といった気象パターンの変化による物理的なリスクを避けられません。これにより、保有物件の賃料減少や修繕費、電力料金の増加等が予想されます。本資産運用会社では、台風や集中豪雨等による保有物件に浸水被害が生じることで、収益に影響を及ぼすリスクを認識しています。本投資法人は日本国内に124物件（2024年3月現在）保有しており、そのうちハザードマップ等の調査により河川の氾濫等によって浸水被害の生じるリスクがあると認識している保有物件は58物件あります。多額の被害が想定される保有物件については、被害想定額を上回る補償内容の保険に加入しています。またこの場合、浸水被害によって事業運営ができなくなり賃料収入が低下するリスクも想定されますが、逸失利益（間接被害）を補填する保険に加入することでリスク低減を図っており、これによる財務的影響額は4億円と算定しています。なお、これらの被害額は、保有物件が所在する全てのエリアで同様の被害が同時発生する前提での試算ですが、本投資法人の保有物件の立地は分散しており、同時に被害が生じるリスクは低いと考えています。

1.5℃シナリオにおいては、脱炭素社会の実現に向けてGHG排出量の抑制を目的とした規制の強化や、テナントの環境意識の高まりによる物件選好の変化等、移行リスクによる影響が想定されます。こうしたリスクに対応するため、炭素税導入による運用コストへの影響額を算定しており、影響額は1億円となります。また、本投資法人はポートフォリオのGHG排出削減や保有物件のグリーン認証取得を進めていますが、更なる省エネ基準等の環境規制が強化されることを想定し、その対応に係る改修コストへの影響額を7億円と算定しています。その他、テナントによる物件選好による影響については、ZEH等の高い環境性能を有する物件ニーズが高まることを想定し、これらの物件取得が進まない場合の賃料収入への影響額は最大14億円の減少、一方で取得が進んだ場合の賃料収入への影響額も最大14億円の増加と算定しています。

また本資産運用会社では、米国に所在する海外不動産についても2025年に財務的影響の評価を実施しました。米国固有のリスクとして、BEPS（Building Energy/Emissions Performance Standard）をはじめとする法規制リスクや山火事、ハリケーン等の物理的リスクが挙げられます。法規制については建物由来のGHG排出量等の報告が建物所有者に対して求められ、一定の基準に満たない場合の罰金や基準に対応するための省エネ改修コストの増加がリスクとして想定されます。本投資法人が米国に保有する2物件については、こうした基準を超える可能性は低く、財務的影響は小さいと評価しました。物理的リスクについても、大規模な森林帯付近に位置していないこと、またハリケーンの影響を受けるエリアではないことから、財務的影響は小さいと評価しました。

本投資法人では、4℃シナリオの示す気象災害の激甚化を見据え、浸水等のリスクに対する立地・スペック両面からの耐性を備え、また、高い環境性能を具備した物件を中心に投資を行っています。さらに、1.5℃シナリオの示す低炭素社会への移行を見据え、移行リスクに対応し競争優位性を維持するため、更なるポートフォリオのGHG排出削減、グリーン認証の取得に加え、積水ハウスが開発しているZEH物件へ積極的に投資することで各リスクへの対応を進めていきます。このように本投資法人は、各リスクへの対応に取り組んでいることから、これらのリスクに起因する事業への影響は限定的であり、一方でこれらの取組みは価値創出のためのビジネス機会に繋がると判断しています。

また、さらなる対応の一環として、2022年よりCRREM（Carbon Risk Real Estate Monitor）を用いた移行リスク評価分析を行っています。本投資法人は、今後も引き続き戦略的に気候変動への対応を進め、気候変動リスクの低減と機会の極大化に努めます。

CRREMによる分析

CRREMの概要

CRREMパスウェイの推移

本資産運用会社では、不動産の用途毎に1.5℃パスウェイ（Global Pathways v2.04）と本投資法人におけるGHG排出実績（2024年）を比較の上、ポートフォリオにおける潜在的な移行リスクの分析を行っています。

ネットゼロ達成に向けたロードマップ

本投資法人は、長期目標「2050年までにネットゼロを達成」のために、2030年に向けては、設備投資や運用改善による省エネ等の施策を実施し、本投資法人のポートフォリオから排出するScope1、Scope2を総排出量で42％、Scope3を25％削減するものとしています。
さらに、2050年に向けて、サプライヤーとのエンゲージメントを強化するとともに、新技術の活用等によりGHG排出の削減施策を進めることで、90％以上の削減を目指し、残留排出量については、中和することでネットゼロを達成します。

ネットゼロ達成に向けた取組み

環境配慮設備の導入

住居物件の共用部において、LED照明への変更を推進しています。保有物件のうち59物件（2026年4月30日現在）において変更済みであり、これにより年間電気使用量は61.6％、年間CO₂排出量は648t削減される見込みです。

LED照明への変更による効果（注1）（注2）

また、太陽光発電パネルや遮熱と断熱の機能を有するLow-Eペアガラス、融雪装置における遠隔操作システム導入による省エネ運転化等、保有物件からの排出削減にとどまらず、電気自動車用充電器の設置等を通じて、環境負荷の低減に努めています。

再生可能エネルギー由来電力の導入

本投資法人は、保有物件において電力需給契約をCO₂排出量が実質的にゼロとなる電力プラン等に切り替えるなど、再生可能エネルギー由来の電力導入を推進しています。広小路ガーデンアベニューでは、電力需給契約について「積水ハウスオーナーでんき」^（注1）に切り替えることで、電力使用によるCO₂排出量を実質ゼロとしています。また、仲介事業者を通じて日本卸電力取引所再エネ価値取引市場よりトラッキング付きFIT非化石証書を購入することで、実質再生可能エネルギー由来電力を導入しています。

屋上断熱工事の実施

本投資法人は、大規模修繕工事において遮熱シートや断熱塗料等を用いた屋上断熱工事を実施し、遮熱効果等を図っています。

ZEH物件の取得

本投資法人は、ポートフォリオの脱炭素化を図るために、KPIに「ZEH物件を2030年までに10物件以上保有」を掲げ、ZEH物件の取得を推進しています。
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内部炭素価格（インターナル・カーボン・プライシング）の導入

本投資法人では、脱炭素に向けた投資の更なる推進を企図し、内部炭素価格を導入しています。価格は10,000円/t-CO₂に設定し、省エネ改修工事の実施によってGHG排出削減が見込まれる場合、内部炭素価格を適用した投資額を考慮する等、投資判断指標の一つとして活用していきます。

専有部データの把握

本投資法人の保有物件におけるGHG排出は、テナント専有部からの排出（Scope3）が多数を占めています。通常、住居においては各入居者が電力・ガス会社と直接契約してそれぞれ供給を受けており、オーナー側での専有部データの把握は困難となりますが、ネットゼロ達成に向けては専有部からのGHG排出量の把握が不可欠であるとの認識のもと、本投資法人は、テナント専有部の電力使用量を計測可能なクランプメーターの設置やガス会社からのデータ購入等を通じてデータの把握に努めており、GHGのデータカバー率は大きく向上しています。

プロパティ・マネジメント会社とのリレーション強化

本投資法人では、プロパティ・マネジメント会社とリレーションを強化し、保有物件の省エネプランについて検討策を共有するとともに、オフィスビルについては、本投資法人で実施したCO₂削減ポテンシャル診断の結果を共有し、協議のうえ運用改善を行うなど、環境負荷の低減に向けて協働して取り組んでいます。

グリーンファイナンスの推進

本投資法人は、ESGへ配慮した投資運用の更なる推進及び財務基盤の強化を図るべく、グリーンファイナンスによる資金調達を実施しています。
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