投資方針
「戦略的立地」と「高品質」を柱とする
プライム・プロパティへの重点投資
プライム・プロパティ
本投資法人は、入居者の「持続可能な生活拠点」又はテナント企業の「持続可能な事業活動拠点」に適した立地に所在する不動産並びに快適性や安全性など住居としての高い基本性能やテナント企業が求める機能性等を有する不動産に対するニーズが高まりつつあるとの基本認識の下、「戦略的立地」に所在する「高品質」な居住用不動産及び商業用不動産等を「プライム・プロパティ」と呼称し、重点的な投資対象としています。
≪戦略的立地と高品質の考え方≫
| 戦略的立地 | 高品質 | |
|---|---|---|
| 居住用不動産 | 入居者の「持続可能な生活拠点」に適した立地 | 快適性や安全性等、住居としての高い基本性能を備え、社会的な要望としての環境配慮の取組み等、街並みに相応しい建物等を総合的に判断 |
| 商業用不動産等 | テナント企業の「持続可能な事業活動拠点」に適した立地 | テナント企業が求める機能性に加え、社会的な要望としての環境配慮やBCP拠点として相応しいスペックを備え、街並みに相応しい建物等を総合的に判断 |
本投資法人は以下の6つの要素を重点的に分析したうえで総合判断を行い、プライム・プロパティに該当するかを選別します。
≪プライム･プロパティの6要素≫
ポートフォリオ構築方針
用途別投資比率
本投資法人は、「生活拠点」としての住居及び「事業活動拠点」としてのオフィスビルをポートフォリオの中核資産に位置付け、成長が見込まれるホテルへの投資も検討しながら、高い安定性とクオリティを兼備するポートフォリオを構築することを目指します。
なお、用途別の投資比率（取得価格ベース）は、以下を目途とします。
| アセットカテゴリー | 用途 | 投資比率 （取得価格ベース） |
|---|---|---|
| 居住用不動産 | 住居 | 70％～100％ |
| 商業用不動産等 | オフィスビル等 | 0％～30％ |
| （注） | 投資対象資産の取得又は譲渡や合併等の結果、一時的に上記比率と異なる比率となる可能性があります。 |
|---|
エリア別投資比率
本投資法人は、アセットカテゴリー毎の特性に鑑みて重点投資エリアを下表のとおり設定しており、居住用不動産については重点投資エリアである東京圏の中でも、豊富な賃貸需要と優良な物件供給が期待できると考える東京23区を中心に、また商業用不動産等については重点投資エリアである三大都市圏の中でも、テナント企業の事業活動の拠点として需要の厚みを背景として安定的な運用が期待できると考える三大都市（東京23区・大阪市・名古屋市）を中心に、それぞれ投資していきます。なお、海外不動産等への投資については、当面の間、居住用不動産に限定して投資を行うものとします。
また、本投資法人は政治動向、人口動態、経済成長等マクロ的な観点を踏まえ、各国の不動産市場動向・制度及び規則等を含めた投資対象資産の位置する市場を総合的に分析します。さらに、投資収益性と投資に関わる潜在的リスクの検証（投資適格性の検証）に加え、取得後の現地における管理・運営（リスク管理）の実施が必要になることから、原則として、スポンサーである積水ハウス、又は積水ハウスが出資する事業体等が開発に関与し、当該国・地域での信頼のおける不動産運営事業者が運営し、本投資法人が、投資判断における充分な情報及び管理・運営面のサポートを容易に得られる不動産を投資対象とする方針です。本投資法人の海外不動産に関する投資対象地域は、積水ハウスの開発実績に基づき知見があるシンガポール、オーストラリア及び米国を中心的な投資対象エリアとしています。ただし、当面の間、米国に限定して投資を行うものとします。また、各国の法制度、会計制度、税制等のリスクや投資及び収益還元に関連する為替リスク等も総合的に勘案し、慎重に投資を行う方針です。
≪居住用不動産のエリア別投資比率≫
| 区分 | 具体的なエリア | 投資比率 （取得価格ベース） |
||
|---|---|---|---|---|
| 海外を含む | 国内のみ | |||
| 国内 | 東京圏 ≪重点投資エリア≫ |
①東京都 ②神奈川県 ③千葉県 ④埼玉県 |
70％以上 | 70％以上 |
| 全国主要都市 | ①政令指定都市等（注1） ②上記①の通勤圏（注2） |
30％以下 | ||
| 海外 | 米国 | - | 30％以下 | - |
| （注1） | 「政令指定都市等」とは、東京圏以外の都市で、政令指定都市、中核市、施行時特例市及び県庁所在地のいずれかに該当するものをいいます。 |
|---|---|
| （注2） | 「通勤圏」とは、対象の都市の中心部から概ね30分程度の所要時間にて通勤可能な周辺部をいいます。 |
≪商業用不動産等の投資エリア別投資比率≫
| 区分 | 具体的なエリア | 投資比率 （取得価格ベース） |
|---|---|---|
| 三大都市圏 ≪重点投資エリア≫ |
①東京圏 ②大阪圏 ③名古屋圏 |
80％以上 |
| その他 | 三大都市圏以外の全国地域 | 20％以下 |
ホテルへの投資方針
本投資法人は、プライム・プロパティへ重点的に投資するという投資戦略の下、ホテルへの投資にあたっては中長期にわたり高い競争力が期待できるホテルを投資対象とし、簡易宿泊所及びこれに類するものは原則として投資しない方針としています。
ホテルへの投資における戦略的立地及び高品質についての考え方は以下のとおりです。
≪ホテルへの投資における戦略的立地≫
・ビジネス需要又は観光需要が期待できるSクラスのエリアに所在するホテルが主たる投資対象
| エリアクラス | 具体的なエリア | 投資方針 （取得価格ベース） |
|---|---|---|
| Sクラス | 東京23区、横浜市、箱根町、京都市、大阪市、神戸市、札幌市、福岡市、 名古屋市、広島市、金沢市、那覇市、浦安市 |
主たる投資対象 （80%以上を目安） |
| Aクラス | Sクラスエリアを除く、東京都、神奈川県、大阪府、京都府、兵庫県、北海道、福岡県、 沖縄県、奈良県、長野県、静岡県、宮城県及び 特定の需要層をターゲットとしたホテルが所在するエリア（エアポートホテル等） |
投資可能 |
| Bクラス | Sクラス、Aクラス以外 | 厳選投資 |
≪ホテルへの投資における高品質≫
・高い競争力を備えた最高級（Luxury）・高級（Upper Upscale）ブランドホテルが主たる投資対象
| ホテルクラス（注） | 具体的な内容 | 投資方針 （取得価格ベース） |
|---|---|---|
| Luxury Upper Upscale |
最高級ホテルブランドとして認知されているホテル 高級ホテルブランドとして認知されているホテル |
主たる投資対象 （70%以上を目安） |
| Upscale Upper Midscale |
スタンダードクラスとして認知されているホテルのうち、 よりハイエンド層の顧客を対象としたホテル 一般的なビジネスユーズ（観光ユーズ）を対象とした スタンダードクラスのホテルとして認知されているホテル |
投資可能 |
| Midscale Economy |
コストが抑えられた経済的なホテル Midscaleより低価格なホテル |
原則として 投資しません |
| （注） | 原則として取得時点のホテルクラスを基に判定するものとします。 |
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