• 気候変動への対応
• 環境パフォーマンスデータ
• 省エネルギーへの対応
• 生物多様性の保全
• 都市再生・再開発
• テナント、プロパティマネジメント会社との協働

気候変動への対応

TCFD提言への賛同

近年、地球温暖化など気候変動により、環境、社会、そして企業活動は大きなリスクにさらされています。気候変動に代表される環境課題の解決は、ESGに配慮した不動産投資運用を行う本投資法人の「持続可能な生活拠点」及び「持続可能な事業活動拠点」の提供を目指す方針においても、重要課題の一つと認識しています。本資産運用会社ではこれらの認識の下、TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）の提言に賛同を表明し、2021年11月には国内の賛同企業による組織であるTCFDコンソーシアムに入会しています。気候変動が事業にもたらすリスクと機会を予測・評価し、設定した目標の達成に向けた取組みと同時に、TCFDフレームワークに沿った情報開示を推進しています。

気候変動に関するガバナンス

本資産運用会社では、サステナビリティに関する意思決定機関としてサステナビリティ委員会を設置しています。同委員会は原則3か月に1回以上開催しており、サステナビリティに係る方針や目標、各種施策の決定の他、気候変動に関する移行リスク、物理リスク、気候変動の緩和・適応に係る重要課題について審議しています。本資産運用会社は、気候変動リスクの緩和・適応を管掌する責任者として、気候変動対応担当役員を置き、最高責任者はサステナビリティ委員会の最高責任者たる代表取締役社長が務めています。気候変動への対応を含むESGに関する活動については、投資法人の役員会に対し適宜報告を行っています。
サステナビリティ推進体制についてはこちら

戦略

本資産運用会社は、気候変動が本投資法人に与えるリスクと機会を把握し、事業への財務的影響を検証するために4℃シナリオと1.5℃シナリオを用いて分析を行いました。

分析対象と前提条件

［対象］全保有物件
［範囲］資金調達から不動産の投資運用における事業全般
［期間］2021年から2050年とし、「短期」、「中期」、「長期」の時間軸を設定
（短期は2021年から2025年、中期は2026年から2030年、長期は2031年から2050年）

参照した外部シナリオ

国際機関等が公表している将来的な気候予測を主な情報源としてシナリオ分析を行いました。参照した外部シナリオは下表のとおりです。
気候変動リスクは「移行リスク」と「物理リスク」と分類し、「物理リスク」は「急性」「慢性」の2つの種別に区分しています。

参照元

シナリオ	移行リスク	物理リスク
4℃シナリオ	IEA World Energy Outlook2020 SPS	IPCC第5次報告書 RCP8.5
1.5℃シナリオ	IEA World Energy Outlook2020 NZE2050	IPCC第5次報告書 RCP2.6

• IEA：国際エネルギー機関　※IPCC：国連気候変動に関する政府間パネル

各シナリオにおいて想定される世界像

4℃シナリオ

4℃シナリオは、脱炭素社会を実現するための厳しい規制及び税制等が実施されないことで、温室効果ガス（GHG）の排出が増加し続けることを前提とした世界像であり、相対的に物理リスクは高く、移行リスクは低いシナリオです。

主な想定事象

● 温暖化現象の更なる進行：

• 気温上昇（21世紀末（2076～2095年）には、20世紀末（1980～1999年）と比較し、日本で最低気温が約4.6℃、最高気温が約4.3℃上昇）
• 真夏日の増加、真冬日の減少（上記同様の時期にて、日本で真夏日が約48.6日増加、冬日が約46.8日減少）
• 大雨、短時間強雨の増加（上記同様の時期にて、それぞれ約2倍）
  （IPCC第5次報告書 RCP8.5、IPCC気象庁地球温暖化予測情報第9巻をもとに想定）

● 現状のエネルギー政策の継続：

• 炭素税は日本では未導入
  （IEA SPSをもとに想定）

1.5℃シナリオ

1.5℃シナリオは、脱炭素社会の実現に向けての規制や税制が導入されていくことを前提とした世界像であり、相対的に物理リスクは低く、移行リスクは高いシナリオです。

主な想定事象

● 温暖化現象を最大限抑制：

• 気温上昇、大雨の増加等気象・気候の変化の程度は、4℃シナリオより小さい
  （IPCC第5次報告書 RCP2.6をもとに想定）

● エネルギー環境の大規模な転換：

• 炭素税の導入
• CO₂排出量の大幅な減少（世界で2030年までに約40%減少、2050年には正味ゼロ）
• 太陽光、風力発電の大幅な導入（2020年から2030年にかけて世界で約4倍）
  （IEA NZE2050をもとに想定）
• カーボンニュートラル建築物の増加（2030年には新規に開発する建築物は100%カーボンニュートラル型に、2050年には世界の建築物の85%がカーボンニュートラル型に）
  （NZE2050 Key milestones in the pathway to net zeroをもとに想定）

シナリオ分析による財務的影響

本資産運用会社は、前述したシナリオ毎に、識別したリスクと機会の財務的影響を短期、中期、長期の時間軸に分け、本投資法人に対する影響の相対的な大きさを検証しました。財務的影響が一定程度認められる中期、長期の気候変動リスクは以下のとおりです。

分類		不動産運用におけるリスク・機会の要因	財務への潜在的な影響	区分	4℃シナリオ下での財務的影響		1.5℃シナリオ下での財務的影響		対応策
					中期	長期	中期	長期
移行リスクと機会	政策と法	炭素税の導入によるGHG排出価格の上昇	物件のGHG排出に対する税負担が発生	リスク	小	小	中	大	GHG排出原単位の削減目標を設定、達成状況を開示 物件の省エネ改修 再生可能エネルギーの調達 資産の入替えによる環境性能の優れた物件への投資割合の向上 ZEH、ZEB物件の取得
		省エネ基準の強化	物件の改修コストの増加（場合によっては罰金）	リスク	小	小	中	中
		法規制に対応することで物件の競争力が向上	入居者・テナント誘致による賃料収入の増加	機会	小	小	中	大
	テクノロジー	再エネ・省エネ技術の進化・普及	新技術導入コストの増加	リスク	小	小	中	中	新技術、新サービスの情報収集とポートフォリオへの導入 保有物件のZEH化、ZEB化
			環境性能向上による水光熱費の削減	機会	小	小	小	中
	市場	環境性能が相対的に低下することによる物件の資産価値低下	NAVの低下	リスク	小	中	中	中	不動産評価の動向の情報収集に努め、適宜対応 「政策と法」に同じ
		気候変動への対応が不十分と見做されることによる資金調達条件の悪化	資金調達コストの上昇 資本コストの上昇	リスク	小	小	小	小	TCFD等、情報開示の充実による投資家評価の向上 グリーンファイナンスの推進
		入居者・テナントの需要変化（カーボンニュートラルへの意識の高まり）	環境性能に優れた物件の稼働及び賃料の上昇	機会	小	小	中	大	テナント満足度調査等によるニーズ把握と省エネ改修の実施 ZEH、ZEB物件の取得 グリーン認証の取得
	評判	ブランド価値の低下	気候変動への対応が進まないことによるステークホルダーとの関係悪化	リスク	小	小	小	中	気候変動への堅実な対応によるブランドイメージ維持 積水ハウスグループにおける協働強化
物理リスクと機会	急性	台風による物件への被害	修繕費・保険料の増加	リスク	小	中	小	中	ハザードマップ等によるリスクの把握 非常用電源対策、防災備蓄等のBCP対策の実施 テナントへの防災情報の提供 火災保険料上昇に備えた資金繰り管理	物理リスクを定量的に把握し高リスク物件を特定、適宜対策をとるか、譲渡の対象とする 定量的な物理リスク情報を物件取得時の評価に組み込む
		集中的豪雨や近傍河川の決壊等による浸水、内水氾濫	稼働低下による賃料収入の減少	リスク	小	中	小	中
	慢性	海面上昇により海抜の低い物件などが浸水	高潮被害への対策コストの増加	リスク	小	中	小	小	当該リスクの高い物件を投資対象としない
		猛暑日や極寒日など極端気候の増加により空調稼働が上昇	空調の運転・メンテナンス・修繕コストの増加	リスク	小	小	小	小	天候や気温変化による利用状況の変化をモニタリング 高効率空調設備やBASなどの運用により適切な空調管理を実施 稼働の上昇による設備劣化に対する点検を徹底

分析結果

4℃シナリオにおいては、脱炭素社会を実現するための厳しい規制及び税制等が実施されないことで、GHGの排出が増加し続け、気象災害の激甚化による保有物件の修繕費や各種保険料の増加が予想されます。また、気候変動による気象災害リスクの顕在化は、テナントによる物件選考に影響を与えることが想定され、気象災害に対する耐性や環境変化に対応した快適性が競合物件と比べて劣る物件はテナント需要の低下が予想されます。
一方、1.5℃シナリオにおいては、脱炭素社会の実現に向けてGHG排出量の抑制を目的とした規制や税制が導入され、炭素税の導入による保有物件から排出されるGHGへの課税や、省エネ基準等の環境規制の強化により、その対応に係る改修コストの増加等が想定されます。また、規制の強化は、テナントによる物件選考に影響を与えることが想定され、環境配慮ビルに対するテナント需要が増加することで、環境負荷低減への取組みが不十分な物件は、相対的なテナント需要の低下が予想されます。加えて、そのような物件は資産価値が低下する恐れがあります。
本投資法人では、4℃シナリオの示す気象災害の激甚化を見据え、浸水等のリスクに対する立地・スペック両面からの耐性を備え、また、高い環境性能を具備した物件を中心に投資を行っています。さらには、1.5℃シナリオの示す低炭素社会への移行を見据え、移行リスクに対応し競争優位性を維持するため、ポートフォリオのCO₂排出量の削減やグリーン認証を取得した物件を中心としたポートフォリオを構築しています。本投資法人は、各リスクへの対応に積極的に取り組んでおり、これらのリスクに起因する事業への影響は限定的であり、一方でこれらの取組みは価値創出のためのビジネス機会に繋がると判断しています。
今後も引き続き本投資法人は、戦略的に気候変動への対応を進め、気候変動リスクの低減と機会の極大化に努めます。

リスク管理

本投資法人は、資産運用会社におけるサステナビリティ委員会にて、本投資法人の運用に影響を与える気候変動リスクと機会を継続的に識別・評価し、サステナビリティ委員会の最高責任者たる代表取締役社長が必要と判断した場合は、その評価内容を更新します。気候変動リスクと機会を管理する方法を明確化し、総合的リスク管理プロセスの一部として、気候変動リスク・機会の管理とレジリエンスに係る取組みをそれぞれ推進します。
リスク管理体制についてはこちら

指標と目標

本投資法人は、気候変動に代表される環境課題の解決が、本投資法人の持続的成長において重要な課題の一つとなると認識しています。こうした認識の下、本投資法人は、「CO₂排出量の削減」と「環境性能に優れた不動産への投資」をマテリアリティとして特定するとともに、気候変動リスク及び機会を識別・評価、管理する際に使用する指標と目標を以下のとおり設定しています。

■ CO₂排出削減目標
2030年度までにポートフォリオのCO₂排出原単位50％削減（2018年度比）

■ エネルギー消費削減目標
2023年度までにポートフォリオのエネルギー消費原単位5%削減（2018年度比）

• 原則として2023年度以降も5年ごとにエネルギー消費削減目標を設定することとしています。

■ ポートフォリオのグリーン認証目標
2022年度内にポートフォリオのグリーン認証取得割合70％以上達成

環境パフォーマンスデータ

本投資法人は保有物件における環境パフォーマンスデータを外部委託業者を通じて集計しており、正確で透明性の高いデータを蓄積しています。

■CO₂排出量

	単位	2018年度（基準年度）	2019年度	2020年度
CO₂排出量	t-CO₂	15,253	18,318	15,892
Scope1		2,411	2,930	2,473
Scope2		12,842	15,389	13,420
CO₂排出原単位	t-CO₂/㎡	0.064	0.063	0.052

■エネルギー消費量

	単位	2018年度（基準年度）	2019年度	2020年度
エネルギー消費量	千kWh	41,581	52,494	48,998
電気消費量		28,152	36,174	35,227
燃料消費量		13,249	16,319	13,772
エネルギー消費原単位	kWh/㎡	174.0	179.1	160.9

■水使用量

	単位	2018年度（基準年度）	2019年度	2020年度
水使用量	㎥	780,360	876,419	845,551
水使用原単位	㎥/㎡	1.7	1.7	1.6

■廃棄物排出量

	単位	2018年度（基準年度）	2019年度	2020年度
廃棄物排出量	t	1,055	1,045	714
埋め立て		357	357	200
焼却		197	207	162
リサイクル		501	481	352
廃棄物排出原単位	kg/㎡	7.5	5.4	3.7

• データの集計期間は毎年4月から翌年3月末までとしています。アセットタイプ別の詳細なデータは「ESGレポート2021」の「ESGデータ」をご参照ください。
• 毎年3月末時点の保有物件を対象としており、期中に譲渡した物件及びデータの把握が困難な部分は除外しています。
• CO₂排出量については、環境省「温室効果ガス排出量 算定・報告・公表制度」にて定められた方法に基づき、2019年度以前は基礎排出係数、2020年度は調整後排出係数を用いて算定しています。
• 2020年度の環境パフォーマンスデータについては、SGSジャパン株式会社による第三者保証を受けており、当該対象範囲には期中に譲渡した物件も含めています。

■再生可能エネルギー発電量

	単位	2018年度（基準年度）	2019年度	2020年度
再生可能エネルギー発電量	千kWh	11.44	1.15	8.96

• 再生可能エネルギー発電量の集計対象は、オフィス1物件であり、集計期間は毎年4月から翌年3月末までとしています。

省エネルギーへの対応

本投資法人では脱炭素社会の実現に向け、保有物件における設備投資、省エネルギー対応の取組み等を実施し、エネルギーの効率的利用を積極的に推進しています。

環境配慮設備の導入

本投資法人では住居において、LED照明や省エネエアコン機器等の環境に配慮した設備を積極的に導入しています。

■LED照明導入実績（共用部）

	単位	2020年10月期（第12期）	2021年4月期（第13期）	2021年10月期（第14期）
導入累計物件数	物件	61	61	62
電気使用量低減見込み	kWh	約1,443,755	約1,443,755	約1,455,930
CO₂排出量低減見込み	t-CO₂	約703	約703	約708

■省エネエアコン機器導入実績（専有部）

	単位	2020年10月期（第12期）	2021年4月期（第13期）	2021年10月期（第14期）
導入累計台数	台	2,180	2,585	3,154
電気使用量削減見込み	kWh	約486,140	約542,850	約662,340
CO₂排出量低減見込み	t-CO₂	約214	約239	約287

• 各低減見込みの数値は、交換工事実施業者提案資料または経済産業省資源エネルギー庁公表資料等を基にして本資産運用会社にて算出した試算値であり、見込まれた低減効果が確実に実現するとの保証がされているものではありません。

その他にも、太陽光発電パネルや遮熱と断熱の機能を有するLow-eペアガラスの導入、水の過流量を防止する流量制御弁、節水機能を搭載したシャワーヘッド、電気自動車用充電器等の設置を通じて、環境負荷の低減に努めています。

環境配慮設備導入事例

再生可能エネルギー由来電力への切替

本投資法人は、HK淀屋橋ガーデンアベニュー及び本町南ガーデンシティの2物件の電力需給において、再生可能エネルギー由来の電力へ切替を実施しました。
再生可能エネルギーにより発電され、固定価格買取制度（FIT）によって電気事業者に買い取られた「FIT 電気」の使用と、非化石電源からつくられた電力における環境価値を証明する「トラッキング付非化石証書」等を組み合わせ、FIT電気の環境価値を買い戻し、実質的な再生可能エネルギーの使用によりCO₂排出係数をゼロとすることで、電力使用時の実質カーボンフリーを実現しています。
住居においても、共用部の再生可能エネルギーへの電力切替を順次実施予定であり、CO₂排出量の削減に向けて中長期的に取り組んでいきます。

再生可能エネルギー由来電力の供給の流れ

生物多様性の保全

本投資法人は、スポンサーの積水ハウスが推進する「5本の樹」計画に基づき、生態系に配慮した樹種を基本とした植栽等の維持・管理を実施しています。

「5本の樹」計画

「5本の樹」計画とは、「3本は鳥のために、2本は蝶のために、地域の在来種を」との思いを込め、2001年よりスポンサーの積水ハウスが開始した、生態系に配慮した造園緑化事業です。日本各地の気候風土と調和し、特に鳥や蝶などの生き物との関係が深く、庭木として利用可能な植物（288樹種）を植栽することで、身近な自然と共生し、時とともに愛着が深まっていく庭づくりを目指しています。2020年度の樹木の植栽実績は98万本で、事業開始以降の植栽本数は累計1,709万本となりました。
　都市にたとえ小規模でも緑化空間を設ければ、昆虫や野鳥などの生き物が生息する場所になり、そして移動するための回廊となり、生き物間で食物連鎖が生まれ、生態系ネットワークが形成されます。この生態系ネットワークが地域の、そして日本の生物多様性を豊かにします。こうした空間は、生き物にとって利用しやすい場所になるだけでなく、同時にテナントが自然の豊かさを享受することができる場所になります。本投資法人は、今後も保有物件において、「5本の樹」計画に基づき、生態系に配慮した樹種を基本とした植栽等の維持・管理を実施していきます。

導入事例

ガーデンシティ品川御殿山と本町ガーデンシティには屋上庭園を設けています。屋上の緑化によって断熱性能を向上させるとともに、都市部の自然環境創出に寄与しています。プライムメゾン横濱日本大通のエントランスには壁一面に植栽を施し、建物内部への熱浸透を防ぐほか、入居者の心を癒す空間にもなっています。

汚染リスクの回避

本資産運用会社では、投資対象資産の取得にあたり、アスベスト・PCB等の有害物質の使用履歴、使用状況及び保管状況、地質状況、土地利用履歴、土壌汚染状況等の調査項目をデュー・ディリジェンス基準にて定め、十分に調査を実施した上で、投資対象としての妥当性について検討を行っています。資産取得後においても、エンジニアリングレポートの継続取得等を通じて、保有物件における環境関連法令違反がないか調査し、遵法性の維持を図っています。

廃棄物の適正管理

本投資法人は、ガーデンシティ品川御殿山の屋上庭園において、貯蓄した雨水を散水に使用し、水資源の有効活用を図っています。また、館内には3R（リデュース・リユース・リサイクル）の啓発ポスターを掲示し、廃棄物排出量の削減に向けた情報発信を実施しています。
さらに、大阪市環境局より、事業系廃棄物の減量推進及び適正処理に優秀な実績を上げたとして、本町ガーデンシティはごみ減量優良建築物の認定、HK淀屋橋ガーデンアベニューは「ごみ減量優良標」を贈呈されました。今後も保有物件の運用を通じた廃棄物の適正管理に継続的に努めていきます。

HK淀屋橋ガーデンアベニュー
ごみ減量優良標

都市再生・再開発

スポンサーの積水ハウスでは、自然エネルギー利用や先進省エネ技術の採用を積極的に行う環境創造型の開発に注力しています。
本投資法人は積水ハウスと協働し、積水ハウスが開発した環境への配慮がなされた物件の取得を通じて、質の高い社会資本の提供と持続可能な街づくりを目指しています。

積水ハウスによる大規模複合開発「御殿山プロジェクト」

本投資法人が保有する「プライムメゾン御殿山イースト」「プライムメゾン御殿山ウエスト」「ガーデンシティ品川御殿山」「御殿山SHビル」は、積水ハウスの大規模複合開発「御殿山プロジェクト」により企画･開発された物件です。スケール感のみ主張する大規模開発ではなく、自然豊かな「御殿山」の原風景の再生、表情豊かなヒューマンスケールの親しみやすい街並みの創造などを基本としています。また、自然エネルギー利用や先進省エネ技術の採用を積極的に行った環境配慮に注力したプロジェクトとなっています。
「御殿山プロジェクト」では、外構植栽、屋上・緑化により、開発全体面積の約40％を超える緑化を施しています。日本の原風景ともいえる「里山」を手本に、生態系に配慮した積水ハウス独自の「5本の樹」計画に基づき、既存樹の保存や在来種を中心とした約26,400本を超える植栽により、周辺地域の緑と一体となる緑のネットワークが創出されています。

テナント、プロパティ・マネジメント会社との協働

プロパティ・マネジメント会社の選定・評価の取組み

本投資法人では、保有物件の安定した収益の確保及び資産価値の維持・向上を図るため、管理を委託するプロパティ・マネジメント会社の選定基準等を定めるとともに、原則として年に1回プロパティ・マネジメント会社の管理業務の遂行状況等について評価を行い適正性を検証しています。
評価にあたっては、物件管理能力や業務体制面に加え、企業としてのサステナビリティを推進する組織体制や管理物件における省エネ推進体制も考慮しています。

エネルギー削減の取組み

本投資法人では、プロパティ・マネジメント会社に対し、管理物件の省エネに向けた提案を求めるとともに、本投資法人で実施したCO₂削減ポテンシャル診断の結果を共有し、環境負荷の低減に向けて協働して取り組んでいます。
赤坂ガーデンシティでは、定期的にテナント企業を招集しCO₂削減推進会議を開催しています。会議ではエネルギー使用量及びCO₂排出量をテナント毎に報告し、それらに併せ省エネに関する説明を実施することで、環境意識向上を図っています。ガーデンシティ品川御殿山では、照明の明るさを適切にするため、照度センサーの初期照度を調整しています。並行して日中は昼光を利用することで電力使用量を抑制しています。

グリーンリースの推進

グリーンリースとは、保有物件におけるテナントとの賃貸借契約に際し、環境配慮に関する条項を定め実践することです。本投資法人では一部のテナントとグリーンリース契約を締結しています。省エネ・環境配慮の観点から、物件の快適性・生産性の維持及び向上についての考えをテナントと共有し、相互に協力する体制を敷くことで、環境への取組みを加速させています。今後もテナントとの連携を強化し、グリーンリースを推進していきます。

主なグリーンリース契約導入物件

• Fundamental Corporate Philosophy, Vision and Features of SHR
• Investment Strategy